Gdzie kapitał pracuje efektywniej?
Inwestowanie w nieruchomości od lat uznawane jest za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Jednak w 2026 roku coraz więcej inwestorów zadaje sobie inne pytanie:
gdzie nieruchomość realnie zarabia, a gdzie jedynie „parkuje pieniądze”?
W tym artykule porównujemy realne ROI (Return on Investment) z wynajmu nieruchomości w Polsce oraz w Hiszpanii, ze szczególnym uwzględnieniem konkretnych lokalizacji inwestycyjnych w Polsce, na Costa del Sol i Costa Blanca.
Analiza opiera się na rzeczywistych stawkach rynkowych, a nie teoretycznych maksach z portali ogłoszeniowych.
Jak liczymy ROI w tym artykule?
ROI (Return on Investment) rozumiemy jako roczny dochód netto z najmu w relacji do całkowitego kosztu zakupu nieruchomości.
W kalkulacjach uwzględniamy:
-
cenę zakupu,
-
realne stawki najmu,
-
średnie obłożenie,
-
koszty utrzymania i zarządzania,
-
podatki lokalne.
Nie opieramy się na „najlepszych miesiącach sezonu”, lecz na uśrednionych, osiągalnych wynikach.
ROI w Polsce – analiza kluczowych lokalizacji
Warszawa
-
Cena zakupu: 15 000–20 000 zł/m²
-
Najem długoterminowy: 3 500–6 000 zł / miesiąc
-
ROI netto: 3–4%
Warszawa pozostaje rynkiem stabilnym i płynnym, ale potencjał wzrostu ROI jest ograniczony. Wysokie ceny wejścia oraz presja podatkowa sprawiają, że rentowność systematycznie maleje.
Kraków
-
Cena zakupu: 14 000–18 000 zł/m²
-
Najem krótkoterminowy: wysoki popyt, silna sezonowość
-
ROI netto: 4–5%
Rynek atrakcyjny turystycznie, jednak coraz bardziej konkurencyjny i regulowany. Dobre wyniki osiągają tylko najlepsze lokalizacje.
Wrocław
-
Cena zakupu: 12 000–16 000 zł/m²
-
Najem długoterminowy: stabilny
-
ROI netto: 4–5%
Miasto dobre do „bezpiecznego parkowania kapitału”, z umiarkowanym potencjałem wzrostu czynszów.
Trójmiasto
-
Cena zakupu: 14 000–19 000 zł/m²
-
Najem krótkoterminowy: silnie sezonowy
-
ROI netto: 4–6%
Rentowność zależna w dużej mierze od lokalizacji i zarządzania.
Wnioski dla Polski
Polski rynek oferuje:
-
stabilność,
-
przewidywalność,
-
niskie ryzyko operacyjne.
Jednocześnie:
-
ROI rzadko przekracza 5% netto,
-
wzrost wartości nieruchomości wyhamowuje,
-
regulacje rosną szybciej niż czynsze.
ROI w Hiszpanii – Costa del Sol
Marbella / Nueva Andalucía
-
Cena zakupu: 6 000–12 000 €/m²
-
Stawka dobowa: 180–350 €
-
Obłożenie: 65–80%
-
ROI netto: 7–12%
Segment premium, klient międzynarodowy, turystyka całoroczna i bardzo wysoka płynność rynku.
Benalmádena
-
Cena zakupu: 3 500–4 500 €/m²
-
Stawka dobowa: 120–220 €
-
ROI netto: 6–9%
Duży atut: kolej do Malagi, marina, pełna infrastruktura i popyt przez 12 miesięcy.
Fuengirola
-
Cena zakupu: 3 500–5 000 €/m²
-
Wynajem całoroczny
-
ROI netto: 6–8%
Jedna z najbardziej uniwersalnych lokalizacji inwestycyjnych.
Mijas Costa
-
Cena zakupu: 3 200–4 200 €/m²
-
Wynajem krótko- i długoterminowy
-
ROI netto: 6–8%
Niższy próg wejścia i rosnące zainteresowanie wśród expatów.
ROI w Hiszpanii – Costa Blanca
Alicante
-
Cena zakupu: 2 500–3 500 €/m²
-
Stawka dobowa: 90–160 €
-
ROI netto: 6–8%
Torrevieja
-
Cena zakupu: 2 100–3 000 €/m²
-
Wysokie obłożenie
-
ROI netto: 6–9%
Benidorm / Altea
-
Cena zakupu: 3 800–5 500 €/m²
-
Klient międzynarodowy
-
ROI netto: 7–10%
Porównanie przy tym samym kapitale
Budżet inwestycyjny: 300 000 €
Polska (Warszawa):
-
Dochód netto: ok. 12 000 € rocznie
-
ROI: 4%
Hiszpania (Benalmádena):
-
Dochód netto: 21 000–27 000 € rocznie
-
ROI: 7–9%
Różnica: +9 000–15 000 € rocznie przy porównywalnym poziomie ryzyka.
Wniosek inwestycyjny na 2026
-
Polska pozostaje rynkiem stabilnym, ale o ograniczonej dynamice zwrotu.
-
Hiszpania oferuje aktywny wzrost kapitału + dochód z najmu.
Dlatego coraz więcej inwestorów:
-
utrzymuje część portfela w Polsce,
-
nowe środki lokuje w Hiszpanii,
-
dywersyfikuje kapitał walutowo i geograficznie.
Chcesz policzyć ROI dla konkretnego miasta i budżetu?
Jeśli interesuje Cię:
-
konkretna lokalizacja (Marbella, Fuengirola, Alicante, Warszawa itd.),
-
realna symulacja ROI,
-
aktualne inwestycje dostępne teraz lub off-plan,
skontaktuj się z nami — przygotujemy indywidualną analizę inwestycyjną dopasowaną do Twojego celu.
